在全球范围内，高端豪华住宅的平均起售价格因地域和市场的不同而异：例如加拿大渥太华地区 – 低于100万美金，而摩纳哥地区的高端住宅均超过1000万美金。可以说夏威夷包括多个不同价位的房地产市场，但夏威夷州也经常因为相比全美各州较高的住宅中位数以及高生活成本而被评为全美房价最高的州。影响夏威夷全州房地产市场的因素包括：度假屋所有权、外来投资，各岛屿（除了莫洛凯岛）度假社区规划，较高的建筑成本和有限的土地资源等制约因素。出于上述这些原因（或许根据相关市场知识的主观衡量），我们将300万美元作为夏威夷高端豪华住宅的起始价格点。

总体而言，伴随着夏威夷建筑行业对于不断提高薪资的要求，2018年的在建项目也增长了23％。住宅建设行业仍相对持平，全州仅增加2.5％。对于高端住宅（在本报告的细分市场中），建筑商的常规报价已经超过1000美元/平方英尺。此外，夏威夷的监管环境开始变得越发复杂且官僚。

市场弹性

2018年，夏威夷的高端房地产市场表现出了非凡的抗压性，接踵而来的自然灾害却无法扑灭高端房地产市场的投资热情。4月份在可爱岛Kaua’i和欧胡岛O’ahu发生了创纪录的降雨和紧随其后的洪水，5月份夏威夷大岛上的基拉韦厄火山爆发，随后飓风和热带风暴Olivia带来的洪水泛滥。所有上述自然灾害给一些社区带来的破坏和影响已经开始陆续恢复。尽管我们预测2019年夏威夷大岛的房地产市场将出现大幅反弹，但目前大岛的房地产市场和游客入住率均尚未完全恢复。

尽管发生了多重自然灾害，但由于全球经济的强劲增长，航空公司充裕的座位以及区别于传统酒店的度假屋住宿，2018年整个州在高端房地产和旅游方面也是创纪录的一年。

市场降温的夏威夷大岛

2018年5月夏威夷大岛上的基拉韦厄火山爆发及相关事件导致夏威夷岛高端房地产交易量出现明显放缓。几十年来，位于Kailua-Kona北部的Kohala海岸独特而崎岖的海岸线一直是该岛最热门的高端地产市场。2010年至2015年期间，夏威夷岛北科纳地区的高端交易量几乎是夏威夷其他社区或地区的两倍。甚至在火山爆发之前，其他岛屿上的高端市场的速度才刚刚开始超过Kohala海岸和North Kona – 首先的超越出现在欧胡岛檀香山，从2017年出现了针对新建高档公寓的一股狂热 (最近独立屋住宅又开始热门 )。

美国国内以及国际媒体针对基拉韦厄火山爆发的深度报道以及vog（二氧化硫气体）排放量的增加导致夏威夷大岛的入住率从18年4月份的83％逐渐下降至9月份的65％。在夏末，游客数量以两位数的速度下降。当火山喷发逐渐平息时，vog的排放量急剧下降，夏威夷大岛的天空又重现一片碧蓝。目前虽然夏威夷大岛上的旅游业仍未完全反弹复苏，但高端房地产市场的复苏很可能会早于此发生。Kohala Coast仍然是美国百万富翁房主最为集中的地区之一，其中许多人在过去的数十年里定期访问Kohala Coast。随着时间的推移，North Kona和Kohala Coast仍然是夏威夷最强大的高端地产市场。我们预计其房产价值将继续保值。

稍显安静的可爱岛

可爱岛(Kaua’i)是相比夏威夷任何一个岛屿高端房地产交易量增幅最大的地区。在成交价格位于300万美元至1000万美元的价格区间内，该岛屿2018年的交易量是2017年的两倍多。这其中的一部分增长归功于位于Lihue的一个名为Hokuala的高档公寓项目。而 1000万美元及以上的高端房屋销售全部位于岛屿的北岸，哈纳雷湾和位于Kauapea路上的Kilauea。可爱岛(Kaua’i)历来是美国娱乐业巨头和名流最喜爱的目的地。好莱坞一众演员，音乐家和作家似乎宁愿装备精良，并愿意在花园岛上忍受几天连续降雨。然而，近年来，来自湾区的互联网科技和其它行业的买家也开始对可爱岛(Kaua’i)产生了兴趣。

欧胡岛住宅市场转移

在我们去年的预测中，我们曾预警过少见的高价值市场的购买机会，这些市场被周边的新房源所掩盖，导致其价格调整和交易速度放缓。具体来说，在欧胡岛O’ahu，2016年和2017年，Kāhala，Diamond Head和Kailua等住宅社区在高端市场相对平静。

檀香山城市核心的重建使得这个城市（特别是Kaka’ako社区）成为2017年夏威夷表现最好的高端市场，其销售活动和高端房源比夏威夷任何其他地区都更加集中。包括Waiea，Anaha和Park Lane Ala Moana在内的多个全新高档豪华公寓项目也均受益于当地被压抑的需求以及来自国际买家的持续增长的兴趣。

令我们开始怀疑的现象是，2018年的市场兴趣从关注新建豪华公寓转向独立屋住宅，主要市场的变化是海滨住宅社区，以及Kailua，Lanikai，Kahala和Diamond Head等社区。茂宜岛西部的Kapalua度假社区也开始成为高端市场热捧的区域之一，虽然它仍然没有超过茂宜岛南部的Wailea和Makena社区。

海外投资

来自日本的买家依旧是夏威夷高端房地产最主要的海外来源。这种趋势持续到了2018年。加拿大仍然是夏威夷高端房地产海外买家的第二大来源国。虽然该国在夏威夷整个州的投资比较分散，但就高端细分市场来讲，茂宜岛受到加拿大买家的青睐，自2010年以来就有超过80％的交易在Valley Isle完成。

Hawaii Life房地产经纪公司亚太区市场总监Maggie Huang也指出了一些数据报告中对于追踪海外人士地产销售记录的错误机制。“根据我自己的经验，我的多数客户均会有一个中国以外的税务地址。”买家会使用他们在美国登记的房屋地址，以避免针对外国交易征收的额外税率，但背后资金的来源却是中国。”

Hawaii Life房地产经纪公司的HL1部门旨在帮助我们的客户以独特的眼光来看待夏威夷的高端房地产市场。虽然我们涵盖并考虑了高端房地产市场较为传统的衡量标准，如销售价格，销售量，关键基准点等，但我们也旨在为这一细分市场提供足够的历史背景，以及帮助客户更好地预测该市场的未来趋势。

目前，全球经济活动的持续增长，美国的财政扩张，健康的劳动力市场，较高的商业和消费者信心以及美国本土市场对于夏威夷房产的需求均都为夏威夷的高端住宅市场奠定了坚实的基础。夏威夷的整体经济一直处于有利的道路上，并且通过许多衡量指标来看，它与过去多年来一样健康。创纪录的访客数量，创纪录的低失业率和持续（但不显著）的收入增长继续提供潜在的稳定性。

然而，伴随着我们达到这一周期的最高点，增长率也开始明显放缓。尽管我们有自2011年以来最好的一年，但也有迹象表明全球经济可能已经达到顶峰。贸易紧张局势，高债务水平以及波动的股票市场都令人担忧。

海外需求

虽然日本和中国的经济前景最近都有所减弱，但对美元疲软的预测可能会推高国际对夏威夷房地产的需求，并减少美国国内对外国房产和度假的需求，使得欧胡岛成为最理想的位置，用以缓解满足强烈和持续的海外需求。Hawaii Life房地产经纪公司亚太区市场总监Maggie Huang表示，中国公民“因为自身国家的政治经济等因素，对于在夏威夷购置房产时变现的更为谨慎和保守。”相比以往任何时候，如今的美国被他们视为一个资产更为安全的避风港。

欧胡岛O‘AHU

未来我们将继续看好欧胡岛市场的持续增长，该市场受益于国际上对高端房地产的绝大部分需求。檀香山的城市核心，特别是在Kakaako和Ala Moana新兴社区，以及Kahala，Diamond Head和Kailua社区的高保值房地产物业将继续保持强劲的增长。同时，文华东方酒店近期在Kapiolani社区内新建的一座塔楼（起售定价为350万美元）以及Ward Village社区内未来的多个项目楼盘也将继续为该市场提供充足的房源库存，推动欧胡岛未来几年的高端房地产销售市场。

夏威夷大岛HAWAI‘I ISLAND

在2019年和2020年，我们预计夏威夷大岛的高端市场将恢复到之前的增长速度。虽然我们无法明确预测未来火山爆发的可能性，但是夏威夷大岛过去几十年来清晰的天空以及洁净的空气质量是无法让该岛屿在亿万富豪面前变得黯然失色，依旧具有强劲的吸引力和竞争力。

可爱岛KAUA‘I

Kaua’i可能会继续为高端市场带来惊喜，即使不会出现创纪录的交易，也会有重大影响。目前的几个高价值暗盘交易有望在未来几年成交，甚至有望超过2018年成为再创纪录的一年。同时，我们也期待在Kaua’i南岸的Club at Kukuiula看到新的交易高点。该项目在前几年保持稳步增长势头，并且也准备好在交易量和价位点上提升一个新高点。

茂宜岛MAUI

茂宜岛市场上最重要的挑战仍然是房源库存的数量和质量。茂宜岛西部West Maui，特别是Kapalua，可能将在2019 ~ 2020年继续保持其增长势头。对于该岛的高端市场而言，特别是在2018年茂宜岛南部的2笔2000万美元的创纪录交易后，岛上房源供应限制可能会导致2019年交易量保持平稳甚至收缩。

在过去的五年中，我们明显看到高端住宅市场已经开始慢慢复苏。在前几年的势头基础上，2017年和2018年都用令人振奋的交易记录将市场带到了顶端。我们预计2019年和2020年高端地产定价将继续伴随着销售而面临上行压力。受可参考比较或相关的高端公寓房源供应的限制，Park Lane Ala Moana创下纪录的2350万美元的公寓套房可能需要更长时间才能被超越。可以预见的是，2018年创造的成交纪录最终将被打破。

预计在2019年和2020年，上市房产可能需要在市场上停留（略微）较长的时间，这主要是由于大量的外州买家以及购买度假的投资者与主要住宅购买者相比缺乏紧迫感，即便如此也无需过多担心，因为上市销售的时长从来都不是高端市场健康状况的最重要衡量指标。除非发生任何重大自然灾害或不可预测的“黑天鹅”类型的地缘政治事件，否则我们预计到2020年交易速度将持续上升或至少维持现状。历来，总统选举年份对于高端房地产市场而言都比较被动，因此2020年的交易可能会放缓。

夏威夷房地产Maggie

夏威夷檀香山2014年度销售额领先排名1%的房产经纪人

入选“2014年度前50名夏威夷最佳房地产经纪人”

由夏威夷当地杂志《Honolulu Magazine》评选出的“2015年度檀香山最佳房地产经纪人”

夏威夷檀香山2015年度销售额领先排名1%的房产经纪人

亚裔美籍房地产协会评选出的年度销售额前23名房地产经纪人

佳士得国际地产(CHRISTIE’S International Real Estate)夏威夷地区独家代理

Hawaii Life 房地产经纪公司

亚太区市场总监 HL1 Director

Maggie Huang （RB）

Realtor Honolulu，Hawaii
国际房地产资格认证专家

电话：+1 808.398.0443

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