夏威夷房地产经纪人Maggie

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Hawaii Life房地产经纪公司的HL1部门汇集了夏威夷群岛上经验丰富且过往成交额居于业内领先位置的资深房地产经纪人。HL1部门的销售总额也一直在夏威夷高端豪华住宅房地产的市场占据主导地位。

2018年,Hawaii Life房地产经纪公司的销售业绩令人瞩目:在销售额达到或超过1000万美元以上的细分市场中占据31%的市场份额,超越最接近的竞争对手的销售额两倍多。在过往的其它年份,我们偶尔也有一些创下当年销售记录或不同寻常的大宗交易被当地媒体报道宣传,实际上,近几年来,我们甚至代表客户进行了一些美国国内交易额最大的单笔交易。其中一些已经在美国国内媒体上报道, 而有一些交易并未公开报道。

 

对于夏威夷高端房地产市场的每一个类别来讲,2018年都是非比寻常的一年。单一交易额超过1000万美元的交易数量超过以往年份。这一增长非常明显的:从跳跃2017年的总计27笔销售交易,一跃至2018年总计34笔交易,该细分市场份额同比增长25%。

2018年11月,我们完成了夏威夷历史上最大的住宅房地产交易, 以4610万美元的成交价格将可爱岛北部海岸的一套别墅售出。在这笔4610万美元的房地产交易中,Hawaii Life房地产经纪公司的经纪人同时代理卖方与买方并顺利完成交易。

2018年12月,夏威夷欧胡岛檀香山市的高档豪华海景公寓项目 – Park Lane Ala Moana内的一个套房以2350万美元的成交价格售出,这一成交价格也是夏威夷住宅房地产公寓细分市场里的历史最高成交价格。这套总面积高达583的公寓套房(名为Hale Moana)由日本房地产开放商 – 亿万富翁Katsumi Tada购买,配有4间卧室和4.5间浴室。根据福布斯杂志显示,这位日本房地产开发商参与的购物中心以及办公楼地产项目遍布澳大利亚,其名下的住宅地产物业也分别位于悉尼, 布里斯班,新加坡和东京。

以下是夏威夷全州房地产市场趋势:我们将先介绍房地产市场的背景,范围和采集数据,然后分别介绍不同岛屿的市场报告,最后我们将以夏威夷高端房地产市场的未来趋势和展望结束报告。

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价格点 PRICE POINT

在全球范围内,高端豪华住宅的平均起售价格因地域和市场的不同而异:例如加拿大渥太华地区 – 低于100万美金,而摩纳哥地区的高端住宅均超过1000万美金。可以说夏威夷包括多个不同价位的房地产市场,但夏威夷州也经常因为相比全美各州较高的住宅中位数以及高生活成本而被评为全美房价最高的州。影响夏威夷全州房地产市场的因素包括:度假屋所有权、外来投资,各岛屿(除了莫洛凯岛)度假社区规划,较高的建筑成本和有限的土地资源等制约因素。出于上述这些原因(或许根据相关市场知识的主观衡量),我们将300万美元作为夏威夷高端豪华住宅的起始价格点。

总体而言,伴随着夏威夷建筑行业对于不断提高薪资的要求,2018年的在建项目也增长了23%。住宅建设行业仍相对持平,全州仅增加2.5%。对于高端住宅(在本报告的细分市场中),建筑商的常规报价已经超过1000美元/平方英尺。此外,夏威夷的监管环境开始变得越发复杂且官僚。

市场弹性

2018年,夏威夷的高端房地产市场表现出了非凡的抗压性,接踵而来的自然灾害却无法扑灭高端房地产市场的投资热情。4月份在可爱岛Kaua’i和欧胡岛O’ahu发生了创纪录的降雨和紧随其后的洪水,5月份夏威夷大岛上的基拉韦厄火山爆发,随后飓风和热带风暴Olivia带来的洪水泛滥。所有上述自然灾害给一些社区带来的破坏和影响已经开始陆续恢复。尽管我们预测2019年夏威夷大岛的房地产市场将出现大幅反弹,但目前大岛的房地产市场和游客入住率均尚未完全恢复。

尽管发生了多重自然灾害,但由于全球经济的强劲增长,航空公司充裕的座位以及区别于传统酒店的度假屋住宿,2018年整个州在高端房地产和旅游方面也是创纪录的一年。

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市场降温的夏威夷大岛

2018年5月夏威夷大岛上的基拉韦厄火山爆发及相关事件导致夏威夷岛高端房地产交易量出现明显放缓。几十年来,位于Kailua-Kona北部的Kohala海岸独特而崎岖的海岸线一直是该岛最热门的高端地产市场。2010年至2015年期间,夏威夷岛北科纳地区的高端交易量几乎是夏威夷其他社区或地区的两倍。甚至在火山爆发之前,其他岛屿上的高端市场的速度才刚刚开始超过Kohala海岸和North Kona – 首先的超越出现在欧胡岛檀香山,从2017年出现了针对新建高档公寓的一股狂热 (最近独立屋住宅又开始热门 )。

美国国内以及国际媒体针对基拉韦厄火山爆发的深度报道以及vog(二氧化硫气体)排放量的增加导致夏威夷大岛的入住率从18年4月份的83%逐渐下降至9月份的65%。在夏末,游客数量以两位数的速度下降。当火山喷发逐渐平息时,vog的排放量急剧下降,夏威夷大岛的天空又重现一片碧蓝。目前虽然夏威夷大岛上的旅游业仍未完全反弹复苏,但高端房地产市场的复苏很可能会早于此发生。Kohala Coast仍然是美国百万富翁房主最为集中的地区之一,其中许多人在过去的数十年里定期访问Kohala Coast。随着时间的推移,North Kona和Kohala Coast仍然是夏威夷最强大的高端地产市场。我们预计其房产价值将继续保值。

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稍显安静的可爱岛

可爱岛(Kaua’i)是相比夏威夷任何一个岛屿高端房地产交易量增幅最大的地区。在成交价格位于300万美元至1000万美元的价格区间内,该岛屿2018年的交易量是2017年的两倍多。这其中的一部分增长归功于位于Lihue的一个名为Hokuala的高档公寓项目。而 1000万美元及以上的高端房屋销售全部位于岛屿的北岸,哈纳雷湾和位于Kauapea路上的Kilauea。可爱岛(Kaua’i)历来是美国娱乐业巨头和名流最喜爱的目的地。好莱坞一众演员,音乐家和作家似乎宁愿装备精良,并愿意在花园岛上忍受几天连续降雨。然而,近年来,来自湾区的互联网科技和其它行业的买家也开始对可爱岛(Kaua’i)产生了兴趣。

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前不久,我们为读者介绍了现如今夏威夷檀香山最热门的公寓住宅社区 -Ward Village的第6座住宅公寓项目楼盘Koula的破土动工仪式(阅读详情,请点击这里),近日,Howard Hughes Corp.开发商也正式宣布迎来首个进驻Koula公寓住宅楼盘的商铺 – Dean & Deluca Café。

这家全新的Dean & Deluca Café是创立于美国纽约的高档连锁食杂&咖啡店Dean & Deluca位于夏威夷群岛的第三家连锁店,另外两家分店位于丽思卡尔顿度假公寓(The Ritz-Carlton Residences,Waikiki Beach)以及皇家夏威夷中心(Royal Hawaiian Center)。选址于Koula公寓的Dean & Deluca Café占地面积约为158平方米,计划于2022年开业。这家店铺除了提供Dean & Deluca最著名的美食和烘焙食品外,还将配备户外座位,熟食店,咖啡吧台,葡萄酒和美食野餐篮。

Koula公寓楼盘坐落在维多利亚州沃德公园旁,Dean&DeLuca的新店也将为Ward Village社区内的居民提供便捷舒适的简餐体验,居民们可以与家人和朋友一同在公园里享受午后的野餐时光,同时享受Dean & Deluca带来的最优质的的高档食材。

Koula项目楼盘位于Auahi大街上,紧邻沃德娱乐中心,整个公寓楼将可享受山景和海景,同时面朝即将落成的Ward Village Central Plaza公园,该公园贯穿Queen大街到阿拉莫阿那海滨大道,地理位置极佳。Kō’ula将在较低楼层设置多个商铺空间,巧妙的建筑设计将室内与室外生活完美结合。该楼盘总计规划565个住宅单位,1~3居室户型,面积从28平方米至140平方米不等,每户均设有私密户外露台。该楼盘的建筑设计师 – Jeanne Gang也表示,建筑物的平缓弯曲结构也将确保每个单位都可以享受迷人的海景。

相关事宜请添加本人微信:maggiehawaii 咨询。

About Maggie Huang

Maggie L Huang is a REALTOR, CIPS with Hawai’i Life.

As the Hawaii Life one (HL1) Director for Asia Pacific Region and an exclusive affiliate of CHRISTIE’S International Real Estate with Hawaii Life, I bring a model to real estate that’s similar to private banking, with a strong focus on advisory services, as well as key insights into Chinese investment in Hawaii. I market and sell Honolulu’s most exclusive properties on behalf of a client base that [...]

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为了应对2020东京奥运会和残奥会过后日本本国潜在的经济下滑风险,日本投资者开始将目光聚焦在夏威夷州商业地产,并希望利用目前的本国贷款利率优势进行海外投资。

根据相关资料显示,越来越多的曾在夏威夷进行过度假屋或者住宅地产投资的日本买家已经开始将注意力转向夏威夷州的商业地产。近期,在日本举办的一个有关夏威夷州商业地产的推介会上,多位与会人士对于夏威夷商业地产感兴趣,并计划近期亲赴夏威夷进行实地考察。这些投资人士对于在夏威夷州的投资领域设定也相当宽泛,不放弃任何一个潜在的商业机会:从餐厅到房地产开发项目等领域都跃跃欲试!

日本投资人士对于夏威夷州的投资需求目前还未被完全释放,日元依旧持续走强,日本本国有大量的资金准备用于开拓海外投资市场。

2019年上半年,一家日本邮购公司斥资1920万美金收购了Ewa Hotel Waikiki。夏威夷第一银行(First Hawaiian Bank)前首席执行官Don Horner近期也以570万美金的价格将位于威基基的一处地产物业出售给日本投资者,该投资人士计划将在原址上开发一幢中层住宅公寓。此外,总部设在日本的Kowa Waikiki LLC公司也斥资5000万美金将旗下的威基基精品酒店 – ESPACIO The Jewel of Waikiki翻新,该精品酒店于今年9月7日正式开业,每晚房价高达$5000美金。

而上述众多来自日本的海外投资决策背后,与即将拉开帷幕的2020东京奥运会也有着千丝万缕的联系。日本本国越来越多的投资人士意识到奥运会过后,整个市场将会发生调整。为了迎接2020年的夏季奥运会,近年来东京出现了很多新建住宅公寓,而伴随这奥运会结束后,也必然会出现供应过剩的现象。值得注意的是,日本的银行也允许本国投资人士进行海外投资。投资人士也希望将资金撤出日本,来进行海外投资。针对目前日本央行的负利率政策,很多日本投资人士对于夏威夷州的投资回报期望值处于合理范围内,甚至一些投资回报率在2% ~ 3%之间的项目也吸引着日本投资人士。整体来讲,夏威夷州的商业地产项目对于日本投资人士来讲,是一个资产相对安全且收益回报合理的理想投资目的地。

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伴随着时下最热门的新兴住宅社区 – Ward Village社区内6个楼盘的相继开盘、落成以及破土动工,该社区也成为最被投资者看好的夏威夷地产项目之一。前不久,该社区的总体规划开发商 – The Howard Hughes Corp. 宣布全新规划的第7座住宅公寓楼盘 – Victoria Place正式获批,也将于近期正式开盘预售。本文将为读者详细介绍该楼盘的具体信息。相关事宜请添加本人微信:maggiehawaii 咨询。

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Victoria Place将选址于Waiea楼盘和Victoria Ward公园之间的1100 Ala Moana Blvd.大道,开发商曾将该位置规划为Gateway Towers其中一座楼盘,但Gateway项目楼盘随后被取消,现如今将由全新的Victoria Place取代。开发商表示,将两个先前已获批的Gateway Towers整合为Victoria Place项目楼盘,并将Victoria Ward公园面朝海洋的一侧继续延展扩张,为周边居民提供更加健康,舒适的社区生活环境。

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Victoria Place项目楼盘将总计规划350个住宅单位,占地面积高达1448平方米的地面户外空间和总计5955平方米的休闲空间。该楼盘将规划137个一居室住宅公寓;146个二居室住宅公寓和77个三居室住宅公寓。开发商也表示,与其它的多个公寓楼盘不同的是Victoria Place将不在底层规划商业空间。Victoria Place一层的重点将是与公园的完美整合,这也将为业主营造一个更宁静,轻松的居住氛围。

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这幢名为Victoria Place的住宅项目楼盘也是向夏威夷的传奇女性 – Victoria Ward致敬。早在1870年,Victoria Ward与她的丈夫Curtis Ward购买了Thomas Square 延伸至大海的总计100英亩土地。为了彰显Victoria Place独特的地理位置和历史文化意义,也为了让每一位在这里安家的业主感受到历史文化的积淀,开发商在为楼盘选择新名称的时候也颇费一番心思。

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该项目楼盘将由Solomon Cordwell [...]

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多年来,文华东方酒店始终享誉全球,被公认为全球优质酒店管理品牌。它久负盛名,不仅是因为遍布全球酒店的高端设施,更是因为富有传奇色彩的酒店服务。伴随着夏威夷州檀香山市文华东方酒店公寓项目的开盘,其上市价格3500万美金的顶层套房也将有望将成为檀香山上最昂贵的公寓!这套占据一整层的顶层公寓将于2019年10月1日以3500万美元的价格上市。

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这套顶层公寓被命名为Hale Nani,总计拥有约557平方米的居住空间,配置4间卧室和4.5间卫浴室,以及60平方米的户外露台区域。根据开发商公布的资料显示,这套即将上市的顶层套房不仅是夏威夷欧胡岛上著名的阿拉莫阿那社区(Ala Moana)中心地带云集的众多高档楼盘中最宽敞,最昂贵的住宅,而且还将成为历史上檀香山住宅公寓上市价格最为昂贵的公寓单位。根据开发商和第三方(Multiple Listing Service)的数据显示,目前檀香山住宅公寓市场上最昂贵的上市价格纪录保持者 – 位于Waide Village社区内超豪华高档公寓楼盘Waiea的顶层套房,挂牌价为2500万美元。

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檀香山文华东方酒店管理式住宅项目的室内设计由著名室内设计师Dianna Wong亲自操刀设计。Dianna Wong出生于香港,在蒙大拿州和洛杉矶长大,对高端生活方式和现代设计有着独特的全球视野。她于1998年在洛杉矶成立了一家建筑设计公司,并参与了多个知名酒店项目,如华盛顿特区时尚的W酒店(W Washington DC),澳门凯撒高尔夫酒店以及Baha Mar inNassau。Dianna Wong在建筑,室内设计,美术和装饰艺术方面拥有多学科的教育背景和经历,也将为这个全新的酒店住宅项目创造一种全新的生活方式设计体验。

文化东方酒店这套即将上市的顶层套房拥有可纵览檀香山市(Honolulu)最佳景点的270度环绕式景观,包括闻名全球的钻石山,太平洋海景以及威基基等。当然,最值得关注的是住宅项目楼盘的所有业主还可以享受文化东方酒店的全套五星级设施和最顶级的体验。业主可以独享专供私人住宅使用的酒店配套设施,包括豪华游泳池,户外泳池畔凉亭,卡拉OK室和杜比影音剧院。同时,还可以选择前往位于酒店二层的餐厅和酒吧以及专注提供从时尚服饰、配饰、珠宝等定制服务的精品店。

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房主还可享受檀香山文华东方酒店提供的一系列顶级配套设施和礼宾服务,包括婚礼教堂,宽敞的室内户外露台,艺术空间,以及完备的水疗中心。秉承文华东方酒店集团的水疗理念,檀香山文华东方酒店设有完备的水疗中心。8个静谧的水疗护理室可为宾客提供各项放松身心的顶级水疗服务。其他康体设施包括设综合健身中心及室外游泳池。

该住宅项目楼盘将于10月1日正式开盘,将首先出售49套住宅公寓,起售价格预计最低为350万美元。同时开发商表示,该项目预计将在2019年秋季破土动工,预估于2022年中期完工。感兴趣的朋友可以联系本人了解咨询。

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全球宜居城市夏威夷檀香山

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全球宜居城市夏威夷檀香山

根据经济学人智库(EIU)2019年全球宜居性指数资料显示,夏威夷州的檀香山市被评为美国最宜居城市。

在该项全球宜居城市排名中,美国没有任何一个城市入选前20名宜居城市榜单,但檀香山市在全球140个宜居城市中名列第22位。该排名比2018年上升一位,也是唯一进入前25个全球宜居城市榜单的美国城市。

在评估每个城市的生活机能时,经济学人智库(EIU)会综合评估该城市的医疗保健,教育,基础设施,稳定性和文化氛围。在评估每个等级时会考虑30多个因素,然后将这些因素转化成1到100之间的加权分数。夏威夷州的檀香山市的稳定性为95.0分,医疗保健为91.7分,文化和环境为88.0分,教育为100.0分,基础设施为100.0分。它的总体评分为94.1分。

从上述评分中也可以看出,居住在夏威夷的生活成本较高高。根据密苏里州经济研究和信息中心的数据显示,夏威夷州的生活成本实际上位居美国所有州之首。同时,檀香山市也是夏威夷州最昂贵的居住城市。

EIU报告中入围全球宜居城市名单上的美国城市中,亚特兰大排名第33位,其次是匹兹堡排名第34位,西雅图排名第36位,华盛顿特区排名第40位。这四个城市均获得了100分的教育评级。

总体来讲,由于一些共同的原因,许多美国城市的评级都落后于他们的其他世界各地的竞争对手。EIU分析师Steven Leslie受访表示,这些原因包括逐渐飙升的犯罪率,包括轻微犯罪或更严重的暴力事件,如大规模枪击等;薄弱的基础设施以及不完善的公共医疗体系等。

根据2019年全球宜居城市指数,美国排名前五的最适宜居住的城市分别如下:

– 檀香山(94.1)

– 亚特兰大(92.3)

– 匹兹堡(92.1)

– 西雅图(91.6)

– 华盛顿特区(91.2)

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伴随着时下最热门的新兴住宅社区 - Ward Village社区内多个楼盘的相继开盘和落成,该社区也成为最被投资者看好的夏威夷地产项目之一。近日,社区内的首家诊所 - Straub at Ward Village也正式开业,面向ward village社区居民服务。
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最新数据显示,过去两年海外针对美国房地产市场的投资比例大幅下滑,这一现象与近期的贸易战威胁、全球经济放缓以及强势美元等多重因素相关。根据全美房地产经纪人协会近期公布的年度报告显示,海外投资人士于2018年4月至2019年3月期间总计投资购买了价值779亿美元的地产物业,比上一年同比下降了36%。
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位于时下最热门的新兴住宅社区 - Ward Village社区内的第6座新近规划楼盘项目 - Kō'ula前不久正式破土动工,在夏威夷的蔚蓝天空和灿烂阳光下,这座备受瞩目的楼盘也将紧锣密鼓兴建,期待着早日迎接入住的新业主!
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如果您长期关注美国的一些媒体报道,夏威夷州是众多榜单上的常客,包括“全美十大宜居城市”,“全球幸福指数最高的20座城市”,“全美最佳海滩”,“全美最幸福的城市”...这也常常让人对夏威夷州满怀憧憬与向往。短裤、T恤和夹脚拖是夏威夷当地居民的标配,而舒适的气候和极好的幸福指数也成功吸引了越来越多的高净值人士和富豪在这里安家!今天,我们就聊一聊到底夏威夷拥有什么样的魔力,吸引着全美首屈一指的政商名流以及明星们!
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